房貸調(diào)整應(yīng)真正體現(xiàn)差別化

　　中行調(diào)整存量房貸利率，表面看有差別化的信貸區(qū)別，實際上并沒有體現(xiàn)出精準(zhǔn)度，反而給人一種“要調(diào)一起調(diào)、要漲一起漲”的一刀切感覺，不利于保障合理的需求。

　　中國銀行率先向存量房貸動刀了。上周末，中行宣布上調(diào)存量房貸利率，公告稱，在利率調(diào)整方式到期時將根據(jù)與客戶合同中的約定，提高存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。據(jù)了解，新政策于4月19日起實行。

　　如果大家沒有記錯的話，當(dāng)初央行出臺房貸的“七折新政”時明確規(guī)定，新政自2008年10月27日起實施，但直至2009年的1月，包括中行在內(nèi)的四大國有銀行才在其他銀行的步步緊逼之下，出臺房貸七折利率的相關(guān)細(xì)則。也就是說能真正享受到中行七折利率的優(yōu)惠，至少是2009年以后的事了。可是按照中行“房貸一般每兩年檢討一次利率”的不成文約定，“七折新政”從真正實施到現(xiàn)在也只不過一年零四個月而已，離兩年的利率檢討期還差8個月，可為何中行從4月19日就實行存量房貸利率上調(diào)的新規(guī)定呢？如此急匆匆地提前上調(diào)是否有借調(diào)控之機(jī)、行牟利之實？

　　而且具體到中行上調(diào)利率的理由，看起來也有點霸王條款的味道。在與客戶簽訂房貸合約時，中行即說明每兩年檢討一次利率方式，去年可享七折，明年就到期需要調(diào)整。這種銀行單方約定的條款，客戶絲毫沒有商量的余地，和“去酒店消費不得自帶酒水”的霸王規(guī)定又有何區(qū)別呢？

　　差別化的信貸是此次樓市調(diào)控的一大準(zhǔn)則，比如“新國四條”對購買首套自住房、第二套房以及第三套房即有區(qū)別性的對待，對不同的住房需求實行不同的信貸政策，從而確保調(diào)控既能滿足正常的理性消費需求，同時又能抑制投機(jī)炒房者。

　　在中行對存量房貸的調(diào)整中，似乎也能看到這種差別化的信貸政策，像首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例都有區(qū)別。但問題是這種區(qū)別不分青紅皂白地將首套自住房也納入進(jìn)來，就很值得商榷。此次調(diào)控打擊的主要對象是投機(jī)需求，可是中行此舉在借打擊投機(jī)炒房者的同時，不可避免地會誤傷到一大批真正的住房需求者，這無形中加重了現(xiàn)有真房奴的負(fù)擔(dān)，不利于保障合理的需求。

　　從根本上來說，要精準(zhǔn)打擊投機(jī)炒房者，一個重要前提就是對調(diào)控政策的差別化把握。差別化細(xì)則越到位，打擊得越精準(zhǔn)，在信貸上如此，在稅收上也是如此。比如說現(xiàn)在傳聞的房產(chǎn)保有稅，即是定位于第三套及以上住房。這并不是毫無道理，因為首套房多是用來自住的，沒道理要交稅，而第二套房其中也包含不少改善性需求者，對這部分購房者也不能等同于炒房者。

　　反觀中行對存量房貸利率的調(diào)整，表面上看有差別化的信貸區(qū)別，實際上并沒有體現(xiàn)出打擊的精準(zhǔn)度，反而給人一種“要調(diào)一起調(diào)、要漲一起漲”的一刀切感覺。首套房利率該不該調(diào)？如果要調(diào)，到底該調(diào)多少？這個最應(yīng)該與投資甚至投機(jī)有所區(qū)別的真需求，居然也沒有得到區(qū)別對待，讓人不得不對其調(diào)整利率的動機(jī)存疑。倘若再進(jìn)一步追問，對所有存量房貸進(jìn)行大幅度調(diào)整，于情于理說不過去之外，是否具有合法性，似乎也很值得拷問。

　　而更大的擔(dān)心來自于，其他銀行會否跟進(jìn)，仿效中行上調(diào)存量房貸利率？果如此，調(diào)控就變成了銀行趁機(jī)牟利的契機(jī)，這種勢頭還是不出現(xiàn)為好。