北京4月預計超30樓盤入市 郊區(qū)盤、小戶型占主力

　　“4月預計34個項目開盤。”日前，亞豪機構(gòu)發(fā)布了這一消息。同期，根據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，4月開盤項目也將達到30個。

　　相對于3月整體樓市陽春未至，4月樓市放量有望達到一個相對高點。

　　郊區(qū)樓盤、小戶型占據(jù)入市主力

　　北京中原統(tǒng)計顯示，在4月計劃入市的樓盤中，城六區(qū)供應項目僅有10個，不足四成，郊區(qū)項目占據(jù)主流。

　　與此同時，小戶型產(chǎn)品繼續(xù)在樓市中唱主角。在4月計劃開盤的項目中，尚三環(huán)、玲瓏山、優(yōu)筑等都是主打小戶型的商住產(chǎn)品。根據(jù)亞豪機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，有19個樓盤都是以70平米以下小戶型為主。記者也注意到其中又不乏不在限購之列的商住型項目。

　　業(yè)內(nèi)分析認為，對于剛需置業(yè)者來說，總價低的小戶型產(chǎn)品具有優(yōu)勢。而從近期市場情況來看，不少商住型產(chǎn)品也受到市場追捧。因此推動更大量的同類產(chǎn)品入市。記者也從包括亦莊、通州區(qū)域一些小戶型樓盤了解到，受到市場需求追逐的影響，個別項目還將開盤計劃提前到3月底。

　　改善型產(chǎn)品心態(tài)復雜

　　和小戶型產(chǎn)品的主動入市不同，改善型住宅項目心態(tài)則更為復雜。根據(jù)北京中原統(tǒng)計，不少住宅項目開始增加了100-120平米戶型的供應。3月開盤項目中，小三居成為市場上最為活躍的戶型。但部分更高端項目則出現(xiàn)分化。

　　位于通州區(qū)域朝陽北路沿線的別墅項目北美佳苑負責人透露，項目近期并沒有開盤計劃，預計開盤要到五六月份，而現(xiàn)在趁勢“加強內(nèi)功”，改造園林、樣板間。這位負責人表示，相對于普通住宅，基于限購政策下不少買房人“一步到位”的想法，別墅、大戶型項目等受影響相對小一些，但依然也感到市場壓力。至于未來價格，這位負責人表示將保持穩(wěn)定。

　　“保持價格預期”也是目前朝陽區(qū)一即將亮相純新盤的策略。同時，該項目對于開盤時機的選擇，則多了一些考慮因素。從去年底今年初開始蓄客以來，記者多次在該項目售樓處看到不少看房人前來咨詢。對此，該樓盤有關人士對記者表示，目前尚不能說對蓄客量很滿意。項目預計4月中旬開盤，但具體開盤時間要看何時取得預售證，“明確一個時間是為了日常工作有節(jié)點”，另一方面項目究竟受政策影響程度如何也要開盤才知道。

　　北京頂秀置業(yè)董事長劉新虎對記者表示，調(diào)控政策短期內(nèi)不會有變化，對于一些面對改善型需求的樓盤來說，大多會保持原有的銷售節(jié)奏和價格策略。因為即使價格調(diào)整，沒有資格，買房人還是買不了。

　　部分項目價格出現(xiàn)小幅調(diào)整

　　記者在采訪中了解到，位于通州區(qū)的阿爾法社區(qū)從3月19日開始辦理排號優(yōu)惠。最大幅度總價優(yōu)惠20萬元。目前對外報價18000元-20000元/平米。而此前項目售價在21000元/平米以上。對此，項目有關負責人介紹說，3月底4月初即將上市的房源屬于項目“收官”的幾十套房子，優(yōu)惠意在清盤。

　　3月23日，位于通州區(qū)的遠洋東方取得兩棟樓預售證，放量296套房源，一棟樓預售均價18427元/平米，一棟樓預售均價18311元/平米。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)還顯示，遠洋東方去年11月取證預售價為18600元/平米。不過對于預售價格的變化，遠洋地產(chǎn)有關人士認為不等同于實際售價的變化。這位人士同時表示，公司旗下各項目銷售節(jié)奏都按照既定計劃進行，遠洋東方價格上也依然保持平穩(wěn)，并不低于前期。

　　在房山，有品牌開發(fā)商項目前后兩期簽約均價也每平米下調(diào)幾百元。

　　去年成功操盤北京銷冠―――新里 西斯萊公館的綠地京津事業(yè)部營銷負責人李薊表示，在限購政策篩掉相當數(shù)量的購房人群后，從需求來看目前剛需產(chǎn)品有一定市場，開發(fā)商更需要把產(chǎn)品做精，加上價格合理，才能有吸引買房人的性價比。而從定價策略看，李薊認為：前期有價格“水分”的樓盤，降價也是正常；前期價格比較合理的，則可以做加法，通過增加產(chǎn)品附加值，讓客戶感到更優(yōu)性價比。

　　據(jù)記者了解，在CBD核心區(qū)的高端項目世茂宮園就在保持定價穩(wěn)定的前提下，提高了部分樓座裝修品質(zhì)。