樓市調控，已到關鍵時期！

　　【閱讀提示】

　　市場供需狀況，仍然是決定房價走勢的最重要因素。

　　伴隨著樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的到來，國家宏觀調控也將滿半年，供需關系目前呈現(xiàn)何種狀況呢？

　　從供給來看，進入第三季度，隨著調控政策的落實引向深入，開發(fā)商的資金壓力逐漸加大，必須加快銷售回籠資金，加快推盤和降價銷售的動力也逐漸強化。

　　從需求來看，由于房價仍處高位，大量自住型需求被擋在門外。而投資性需求受制于調控政策，繼續(xù)被壓抑。如果新項目沒有價格優(yōu)勢，依然不排除爆冷的現(xiàn)象。

　　因此，就目前情況來看，樓市調整與反彈可能并存。政府部門應及時摸清市場情況，公開有關數(shù)據(jù)和分析結果，并盡快告訴公眾下一階段調控的走向，以穩(wěn)定市場預期，進而穩(wěn)定供求關系、穩(wěn)定市場。

　　一周前剛剛簽了購房合同的李欣這幾天惴惴不安。“觀望了半年多，本來想再等等，看著最近買房又火了，擔心又要漲價，趕緊就買了。”李欣說，“剛買完又很擔心，如果政府再出調控政策，房價會不會再下跌。”

　　“賣房的業(yè)主最近都想漲價，但價格稍微一漲，本來有意向的客戶就不買房了，看房都不看。”北京鏈家地產(chǎn)一家門店的店長告訴記者，最近看房的80%客戶要求看低于市場價的“低價房源”，一旦漲價，立刻重新觀望。

　　供應——

　　庫存壓力增大

　　降價動力強化

　　短期的供需狀況，仍然是決定房價走勢的最重要因素。4月中旬調控以來，樓市一直呈現(xiàn)階段性的供過于求局面，近期市場出現(xiàn)回暖跡象，這一局面是否會發(fā)生逆轉？

　　國家統(tǒng)計局近日公布數(shù)據(jù)，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%，環(huán)比連續(xù)第二個月持平，銷售面積同比下降10.1%，環(huán)比上漲6%，為本輪調控以來所罕見。在傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”到來的時候，各地樓市成交普遍呈現(xiàn)回暖苗頭，房價則繼續(xù)在高位盤整。這一趨勢也延續(xù)到了9月上旬。

　　“房地產(chǎn)市場的調整正在進入第二階段。”國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，在調控政策作用下，前幾個月市場量跌價滯，處于調整的第一階段。從開發(fā)商的角度看，在資金流的緊縮達到臨界狀態(tài)之前，沒有降價銷售的動力。而從購房者的角度看，由于房價下跌趨勢沒有形成，或者下跌預期不明朗，需求釋放緩慢。

　　然而，從三季度開始，隨著近期調控政策的落實引向深入，開發(fā)商的資金流壓力逐漸加大。數(shù)據(jù)顯示，1—8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源4.4萬億元，同比增長35%，增幅進一步回落。“開發(fā)貸款進一步緊收，政策對房地產(chǎn)企業(yè)再融資的限制也十分嚴格。”一位全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)銷售部門負責人告訴記者，“開發(fā)商的資金來源幾乎全被切斷了，必須加快銷售回籠資金。因此加快推盤和降價銷售的動力也逐漸強化。”

　　從項目入市的情況看，2009年上半年由于房地產(chǎn)市場調整和國際金融危機沖擊，全國房屋新開工面積一直處于下降狀態(tài)。去年下半年起，房地產(chǎn)投資增幅和新項目開工情況開始回暖，經(jīng)過一年左右的準備和建設，近期這些新增項目開始逐漸入市。同時，“金九銀十”是一年之中開發(fā)商最看重的銷售旺季，加上臨近年底“沖量”的需求，今后一段時間市場供應量將明顯增加。而且業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在未來至少一年時間里，市場供應量會比較充足。

　　一邊是市場供應充足，另一邊則是存量房不斷增加，尤其是成交量持續(xù)低迷4個多月來，新增庫存大幅增加。