北京青年報2016年08月18日  投資客，一直是北京樓市主力購買人群之一，每輪北京樓市價格上漲中，都能見到投資客的身影。在這一輪上漲周期中，抱有純投資目的的購房人比例卻越來越少，剛需、改善等自住需求占據了購房人中的大多數。事實上，這一輪投資客的離場，與以往有很大不同。《廣廈時代》調查了解到，告別北京的投資客，依然看好北京樓市，但北京樓市持續的限購和不斷提升的價格門檻，將他們擠出了北京。不是不想投，而是投不動了……

　　住宅單套價格破550萬元 商住資格價格門檻雙提升

　　趙先生最近在北京投資房產的計劃失敗了。一個月前，經過多番比較，他看中了通州一項目的商住別墅，想出手投資。銷售當時向他透露的總價在500萬元/套左右，這個總價對應的首付250萬元，在趙先生的預算之內。不過，等待開盤的這一個月，該項目的預計開盤價格在不斷的調整，銷售向他透露的價格一次比一次高。據趙先生了解，他看中的戶型目前的報批預售價已經超過800萬元，即使是疊加上首次開盤的各種優惠，總價也是一定超過600萬元的。

　　面對這個可能的開盤價格，趙先生算了又算，還是超出了他的投資計劃。他表示，他要購買的是商住產品，首付超過50%，價格這樣大幅的上調，首付款首先就提高了不少。另外，他貸款的部分只能貸十年，利率也較高，每月月供負擔也會多很多。雖然他手里持有一部分現金，也想投資房產保值，但這樣的投資他確實現階段投不起了。

　　趙先生的經歷與很多現在意向在京購房投資的投資客相近，買房投資保值增值是他們的共識，但買房投資能拿出的資金相對于北京樓市目前的價格水平則有些不匹配。根據中原地產市場研究部數據統計，從2016年2季度開始，北京商品房住宅平均單套進入了500萬元時代，全面高端化豪宅化開始。從2-3季度看，平均成交額達到了550萬元以上，而在一季度只有450萬元上下，五環內普通商品房平均單套成交金額歷史首次突破1000萬元，郊區房源單價也站上了4萬元大關。

　　住宅投資不動了，投資客曾經最愛的商住類產品目前投資起來也困難重重。在價格上，商住項目并未缺席這一輪的上漲，價格不斷攀升。一些新推出的商住項目，本就是這兩年地王上的配建產品，樓面價格不輸于住宅，銷售價格相比同區域二手房高出不少。在戶型上，與以往市場上商住產品大都是小戶型低總價不同，新入市的商住項目中，大平層、疊墅產品居多，總價門檻大幅提升。而在資格上，雖然商住類產品整體的限購并未出臺政策，但這樣的風聲卻一直沒有消失。利好最多的通州，已經全面限購，將投資客擋在門外，而其他區域的歷史經驗也證實，商住類產品的投資回報率并不好，升值速度和交易成本致使商住產品在后期出手時并不占優勢。