北京樓市形勢急轉直下 首次出現買家違約潮

　　“高房價地區”亟待界定

　　政策：4月17日，國務院繼續出臺嚴厲措施，要求在高房價地區三套房貸停貸，地方政府根據情況可限制多套住房的購房，無一年納稅證明的非本地人禁止發放房貸等。

　　解讀：中廣信事業一部總經理卞明認為，“第三套房不放貸+限制外地人購房貸款”基本將外地炒房客擠出本地房地產市場。當前的樓市調控招招精準，力度較大是大家的共識，對于投資性購房會有較明顯的影響，尤其是關于非本地居民購房需求的限制和投資性購房的限制，影響會比較直接。

　　從實際操作層面來看，投資性購房在資金門檻、交易成本和跨區域購房的選擇面上都將會受到較大的限制。此外，從心理預期來看，新策令投資客對未來房價下行的預期增大，投資獲利空間被擠壓，這將直接影響到投資者的內在動力。

　　業界表示，如果這一政策被嚴格執行，全國的房地產市場將出現分化。從地域上說：海南大部分城市，廣西北海，沿海的眾多以外地投資需求為支撐的城市如威海乳山等，將會受到比較大的影響；鄰近北京的燕郊、固安等以“大北京”為賣點的投資移民落戶型市場以及上海的昆山也會受到影響。而從價格區間分布上看，前期價格上漲比較劇烈的城市或板塊將會受到比較大的影響，包括北京、上海、廣州，尤其是北京的通州。

　　但有業內人士指出，如何界定“高房價地區”不具備操作性，是按照絕對數據還是按照相對數據？是按照統計局的數據還是按照其他部門的數據？這些都不好界定。統計局關于房價的統計今年就引起了很大的爭議。“高房價”界定難以解決，加上地方政府沒有太大主動性，恐怕會使政策效果落空。

　　以戶核房“很犀利”，執行有困難

　　政策：4月21日，中國銀監會銀行監管一部主任楊家表示，二套住房以家庭為單位進行認定，包括本人、配偶及未成年子女。住房的套數認定不以是否發生過貸款為標準。

　　解讀：熒燦地產總經理顧辰天表示，江浙一帶的炒房客、山西煤老板中，全款炒房已經占到了投資客的一半。此政策疊加上“三套房停貸”后，這些人如想再炒房，基本上只能是全款購房，成本大增。北京中原三級市場研究部認為，這一政策修改后，打擊面將擴大一倍，而且非常精確地打擊了炒房客，“可以說這是細則，使得調控的力度繼續加強，將國務院的政策繼續落地”。

　　首先是修改后的認定標準首次提及以房為限，回歸房產居住的本質，這將徹底扭轉目前已經開始形成的工薪階層對房子的投機心理，短期內將使得房產市場投機潮銳減。

　　其次，打擊精準，收一部分，放一部分，即對于希望改善住房條件者，想享受首套房的優惠就必須出售此前的惟一住房，這將給市場增加大量房源供應，也抑制了一戶家庭有空置住房的現象，有利于短期內增加房源供應。而對于已經有全款購買的房產還想利用貸款投資一套的小炒房客來說，以后就必須要執行首付5成利率1.1倍的嚴格政策。據北京中原三級市場研究部統計，目前市場上第一套房全款購房的比例達50%，特別是在2005年以前購房的人群中8成以上為全款購房，這部分面臨再置業或者升級居住的人群將因為這一新政策給二手市場帶來大量房源，但也限制了他們利用金融杠桿投資的可能。

　　最后，新政策可能為后期物業稅出臺制造條件。

　　4月22日，記者咨詢了銀行、中介機構等相關部門了解到，新政策的執行目前還存在一些問題需要解決。目前，銀行、建委、民政等相關系統尚未聯網，如何獲取一個家庭是否已經擁有住房，將成為政策執行的難點。

　　熒燦地產總經理顧辰天介紹，如果一對男女已經結婚，但戶口本上婚姻情況一欄未進行修改，銀行還將視為其單身。熒燦地產數據統計，像此類情況已經占到了購房者總數的一成，不少剛剛結婚的夫婦依然在以單身的身份來購買住房，享受首套房待遇。

　　對此，據楊家才介紹，房子的套數需經房產管理部門的房屋登記系統進行查詢后，由其進行認定。此外，銀行在做個人住房按揭貸款時，還需要嚴格執行面談、面簽、上門走訪的程序。